不動産売却時のレインズについて！仕組みや媒介契約の種類も解説

これから大切なご自宅を売却しようと検討しているものの、「自分の物件が希望通りの条件で無事に売れるのだろうか」と不安を抱えていませんか。
不動産売却は人生で何度も経験するものではないため、仕組みを正しく理解しておかないと、なかなか買い手が見つからず売れ残ってしまう恐れがあります。
本記事では、不動産売却を早期かつ有利に進めるために欠かせない「レインズ」の仕組みや、実際の売却手続きにおける効果的な活用法について解説します。
少しでも良い条件でスムーズにご自宅を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却に必須のレインズとは？仕組みと役割

不動産売却を成功させるためには、主にレインズという情報ネットワークの仕組みから押さえるべきです。
まずは、レインズの基本的な役割と、仕組みについて解説します。

指定流通機構の概要

レインズとは、不動産流通標準情報システムを意味し、国土交通大臣が指定した流通機構によって運営される情報ネットワークです。
全国は東日本・中部圏・近畿圏・西日本の4区域に分かれ、各機構が地域の物件情報を管理しています。
また、不動産会社同士が正確な情報を共有することで、会社や地域の枠を越えた取引が円滑になるでしょう。
過去の成約事例も蓄積されるため、査定価格や販売方針を考える際の根拠として活用できます。
そのため、一般の方が直接操作するシステムではありませんが、売主の販売機会や取引の透明性を高める重要な基盤です。
なお、運営主体は地域ごとに分かれていても、共通の仕組みで情報が連携され、全国規模の取引に活かされています。

物件情報の共有構造

売主が不動産会社へ売却を依頼すると、所在地や面積、間取り、売出価格などの情報がレインズへ登録されます。
物件写真や販売図面、法令上の条件も共有されるため、ほかの不動産会社が自社の購入希望者へ紹介しやすくなる仕組みです。
また、依頼先1社の顧客だけでなく、全国の会員会社が抱える買主候補へ情報を届けられるでしょう。
希望条件が合えば別会社から内覧の問い合わせが入り、成約の機会を広げることにつながります。
さらに、登録中の物件と過去の成約情報を比較できるため、市場の動きに沿った査定や価格設定にも役立つのです。
なお、情報は会員会社だけが閲覧できるため、取引情報や個人情報にも配慮された運用となっています。

売主と買主へのメリット

売主にとっての大きなメリットは、物件情報が幅広く公開され、条件に合う買主と出会える可能性が高まることです。
複数の不動産会社が同じ情報を確認するため、依頼先以外からも問い合わせや、内覧の機会を得られるでしょう。
また、過去の成約事例を参考にすれば、相場とかけ離れない販売価格を設定しやすくなります。
専用画面で登録内容や取引状況を確認できる契約なら、売却活動の進み具合も把握しやすいです。
一方で、買主も1社を窓口として多くの物件を比較できるため、双方にとって効率的で透明性の高い取引につながります。
さらに、売主が販売状況を確認しやすくなることで、不動産会社と相談しながら次の対応を決められるでしょう。

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レインズを利用した売却手続きの流れとポイント

前章では、レインズの仕組みについて述べましたが、具体的な手続きの流れについても解説します。
ここでは、レインズを活用した売却の流れと、ポイントについて解説します。

査定と媒介契約の締結

不動産売却は、まず不動産会社へ査定を依頼し、物件がどの程度の価格で売れそうかを確認することから始まります。
机上査定では、所在地や面積、築年数などの資料を使い、訪問査定では担当者が現地の状態まで詳しく確認する方法です。
また、不動産会社はレインズに蓄積された成約事例や販売中の物件を比較し、査定額の根拠を整えるでしょう。
売主は金額の高さだけでなく、説明のわかりやすさや広告方法、担当者の対応も確認することが大切です。
そのうえで依頼先を決め、売出価格や報告方法、契約期間を定める媒介契約を結びます。
なお、媒介契約の種類によってレインズ登録や、報告頻度が異なるため、契約前の説明も丁寧に確認しましょう。

レインズへの登録期限

媒介契約のうち、専属専任媒介と専任媒介には、物件情報をレインズへ登録する義務があります。
専属専任媒介は契約日の翌日から5日以内、専任媒介は翌日から7日以内が期限で、不動産会社の休業日とレインズの休止日は日数に含まれません。
また、所在地や面積、間取り、築年月、売出価格などが登録され、他社が買主へ紹介できる状態になります。
登録後は、証明書が発行され、売主用のIDなどを使って公開内容を確認できます。
そのため、証明書を受け取ったら価格や面積に誤りがないか確かめ、不明点は早めに担当者へ伝えることが重要です。
早い段階で登録内容を確認すれば、誤った情報のまま販売活動が進む事態も防ぎやすくなるでしょう。

登録から成約への道筋

レインズへの登録後は、依頼先だけでなく、買主を探しているほかの不動産会社からも物件を紹介できるようになります。
あわせて、ポータルサイトや自社サイト、チラシなどで広告を展開し、内覧希望者との接点を増やしていく流れです。
また、売主は問い合わせ件数や内覧後の感想を活動報告で確認し、市場からの反応を把握します。
反響が少ない場合は、写真や説明文、販売条件などを担当者と見直すと良いでしょう。
購入申込みが入ったら価格や引渡し時期を調整し、条件がまとまれば売買契約と決済へ進み、成約情報もレインズへ報告されます。

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レインズ登録義務がある媒介契約の種類と内容

ここまで、売却の流れを解説しましたが、契約による登録義務の違いもおさえておきましょう。
最後に、レインズ登録義務がある媒介契約の種類について解説します。

媒介契約3種類の特徴

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼できる会社数や売主の自由度が異なります。
一般媒介は、複数社へ同時に依頼でき、売主が自分で見つけた買主との直接取引も可能です。
一方で、専任媒介は依頼先を1社に絞りますが、自己発見取引は認められています。
専属専任媒介も1社だけに依頼する契約であり、売主が見つけた相手とも契約会社を通して取引しなければなりません。
また、レインズ登録が義務となるのは専任と専属専任で、一般媒介は任意となるため、希望する売却方法に合わせて選びましょう。

各契約の登録期限と項目

レインズへの登録義務があるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約の2種類です。
登録期限は専属専任が契約日の翌日から5日以内、専任が翌日から7日以内であり、不動産会社の休業日とレインズの休止日は除いて数えます。
また、所在地や面積、間取り、築年月、構造、売出価格など、買主への紹介に必要な情報が登録される仕組みです。
土地では、用途地域や建ぺい率、容積率なども掲載され、建築条件を確認する材料となるでしょう。
登録証明書を受け取ったら、記載内容と物件資料を照らし合わせ、誤りや不足があれば販売開始後すぐに担当者へ修正を依頼することが大切です。
情報が詳しいほど他社も購入希望者へ説明しやすくなり、紹介の精度を高められます。

報告頻度と確認ポイント

活動報告の頻度は、専属専任媒介が1週間に1回以上、専任媒介が2週間に1回以上と定められています。
一般媒介には、法律上の報告義務がないため、必要な頻度を契約前に相談しておくと安心です。
また、報告では広告の掲載状況や問い合わせ数、内覧件数、購入希望者の感想を確認します。
数字だけでなく、反響が少ない理由や今後の改善案まで聞くことが、次の判断につながるポイントです。
さらに、登録証明書の専用画面と活動報告を合わせて確認し、写真や説明文、価格などの見直しを担当者と進めます。
報告内容を記録しておけば、契約更新や販売方針の変更を検討する際の大切な判断材料にもなります。

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まとめ

レインズは全国の不動産会社が正確な物件情報を共有し、売主と買主に効率的で透明性の高い取引機会を提供する重要なシステムです。
売却時は、査定後に媒介契約を結び、期限内にレインズへ登録されることで、他社の購入希望者にも紹介される機会が広がります。
媒介契約は3種類あり、専属専任と専任媒介には登録義務や活動報告があるため、希望に合う契約方法を選ぶことが成功の鍵です。