住宅ローンの審査基準とは？とおりやすくするための対策も解説

マイホームを購入する方のほとんどが住宅ローンを利用しますが、融資を受けるためには、審査にとおる必要があります。
金額が大きいため、「審査にとおるだろうか」と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンの審査の流れや基準、審査にとおりやすくするための対策について解説します。
マイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン審査と融資を受けるまでの流れ

冒頭でもお伝えしましたが、住宅ローンを組む際には、金融機関の審査があります。
住宅ローンを利用するにあたって、まずはどのような流れで手続きが進むのかを把握しておきましょう。

住宅ローンを利用する際の流れ

住宅ローンを利用する際は、以下のような流れで進めるのが一般的です。

●申し込み
●事前審査
●本審査の申し込み
●本審査
●金銭消費貸借契約の締結
●融資実行

上記の流れからもわかるように、住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の2段階の審査があります。
事前審査で融資可能かある程度判断される
マイホームを購入する方の多くが住宅ローンを利用しますが、購入希望者が住宅ローンを利用できない、また売買代金の一部しか借りられないこともあり得ます。
取引の途中に融資を受けられないとわかった場合、審査や、売主との交渉などに費やした時間と手間が、無駄になってしまいます。
売主にとっても、売却活動をやり直すことになるため、住宅ローンを利用できるのか、どれくらいの融資を受けられるのか、「事前審査」でおおよその目星を付けるのです。
なお、事前審査では、職業や収入、購入する物件の価格などがわかる書類と、買主の自己申告をもとに、融資可能かどうかを審査します。
本審査で融資が決定する
仮審査にとおったら、本審査に申し込みます。
本審査では、事前審査より詳細な審査がおこなわれます。
したがって、本審査を申し込むときは、所得証明や返済予定表、勤務証明書、印鑑証明書など、さまざまな書類を提出しなければなりません。
役所で取得する書類もあるため、事前審査にとおったら、必要書類を不動産会社に確認し、早めに準備しておきましょう。
金融機関との契約は売買契約締結後に結ぶ
本審査にとおれば、住宅ローンを利用してマイホームを購入できます。
住宅ローンを利用するためには、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ばなければなりません。
なお、住宅ローン契約は、売主と売買契約を締結したあとに結びます。
そして、マイホームの引渡し時に融資が実行されます。

審査にかかる期間

事前審査の結果は、住宅ローンの申し込みをしてから3日～4日程度でわかります。
そのあと売買契約を締結し、本審査の申し込みから結果がわかるまでには、1週間～2週間程度かかるのが一般的です。
さらに、金融機関と金銭消費貸借契約を結んでから、融資が実行されるまでに2週間程度かかります。
したがって、売買契約を締結してから融資実行までには、1か月程度かかると考えておきましょう。
ただし、この期間は、本審査が問題なくとおった場合の目安となります。

住宅ローン審査の基準とは

住宅ローンに申し込んでも、審査にとおらないこともあり得ます。
申し込む前に、金融機関がどのようなことを審査しているのか知っておくと安心ですよね。
そこで、金融機関がおこなう審査の基準について解説します。
住宅ローンでは、以下のような点に注目して審査がおこなわれます。

●年齢
●年収
●健康状態
●担保評価

それぞれの基準について、順番に解説します。

年齢

住宅ローンの審査では、完済時の年齢と、借入時の年齢の両方に基準を設けています。
金融機関によって異なりますが、完済時の年齢は80歳未満を基準とするのが一般的です。
また、借入時の年齢については、「20歳以上71歳未満」と設定している金融機関が多いため、借入時の年齢が高い場合は注意が必要です。

年収

安定した収入を得ていない方や、勤続年数が少ない場合も注意が必要です。
借入希望額に対して年収が少ない場合も、審査にとおりにくい可能性があります。

健康状態

住宅ローンを利用するためには、団体信用生命保険への加入を条件としている金融機関がほとんどです。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡または所定の高度障害状態となった際に、生命保険会社がローン残高相当分の保険金を金融機関に支払う保険です。
通常の生命保険と同じように、健康状態が一定の基準を満たしていない方は加入できません。
基準となる疾患の種類などは金融機関によって異なりますが、持病などで健康状態に問題があるとみなされた場合は、審査にとおらないことがほとんどです。

担保評価

金融機関は、融資をおこなう際に、対象の不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、いわば担保のことで、万が一住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関は不動産を差し押さえて債権を回収します。
対象の不動産について、担保としての価値が低く、売却できない、あるいは売却しても債権を回収できない場合は、審査にとおりにくいでしょう。

住宅ローンの審査にとおりやすくするための対策

住宅ローンの審査には、さまざまな基準が設けられていることを前章で解説しましたが、とくに金融機関が重視するのは「しっかりと返済できるかどうか」です。
年収や勤続年数などももちろん重要ですが、返済能力に不安がある場合や、信用できない方には、金融機関は融資をしてくれません。
では、どのようなことに気を付けると良いのでしょうか。
最後に、住宅ローンを申し込む際にやっておきたい対策について解説します。

カードなどの滞納をしない

クレジットカードや税金などの支払いを滞納したことがある方は、要注意です。
滞納すると、信用情報機関に事故情報として記録される場合があります。
そのような場合、住宅ローンの審査にとおりにくくなる可能性が高いため、支払いの滞納はしないように注意してください。

複数のローンを組まない

車のローンや教育ローン、クレジットカードなど、住宅ローン以外の借入が多い場合も注意が必要です。
金融機関は、返済負担率を審査します。
返済負担率とは、収入に占める年間返済額の割合のことです。
この年間返済額には、住宅ローンだけでなく、ほかのローンの返済額も含まれます。
返済負担率が高いと、返済にゆとりがなく家計が苦しくなるため、滞納する恐れがあると判断される可能性があります。
そのような不安要素があると、住宅ローンの審査にはとおりにくいため、ほかのローンを増やさないことも対策の1つです。

転職を避ける

住宅ローンを申し込む予定のときは、できる限り転職や独立などをしないほうが、審査にとおりやすくなります。
もし転職したすぐあとにマイホームを購入することになった場合は、勤続年数に制限がない「フラット35」の利用を検討するのも方法の1つです。

頭金を入れる

マイホームの購入代金の全額を住宅ローンで支払おうとすると、借入額が大きくなってしまい、審査にとおりにくい可能性があります。
そこで、頭金をできるだけ入れ、融資希望額を下げることも対策の1つです。
ただし、自己資金がなくなるほどの無理をすると、急な出費に対応できなくなるため、ある程度ゆとりを持った資金計画を立てることが大切です。

まとめ

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際には、金融機関の審査にとおらなければなりません。
審査の基準は金融機関によって異なりますが、主に年齢や年収、健康状態、担保価値などを重視して審査がおこなわれます。
ほかのローンの支払いを滞納していたり、複数のローンを組んでいたりすると、返済能力を問題視されるため、金融機関にとって不安要素となることはしないように注意しましょう。