不動産購入時の重要事項説明！チェックポイントや注意事項を解説

不動産の購入を決めたら、売買契約を結ぶ前に必ずおこなわれるのが、重要事項説明です。
重要事項説明とは、物件や契約についての重要事項を買主に伝えるもので、不動産購入の最終的な判断の場面ともいえます。
今回は、重要事項説明でチェックすべき項目や、説明を受けるときの注意事項などについて解説します。

不動産購入前の必要手続き！重要事項説明とは？

不動産を購入する買主のためにおこなわれる手続きに、重要事項説明があります。
まずは、重要事項説明とは、どのような手続きなのかについて解説します。

法律で定められている重要事項説明

重要事項説明とは、不動産購入をする買主に、契約の前に重要事項を説明する手続きです。
この手続きは、宅地建物取引業法（宅建業法）によって定められたもので、不動産の購入時には必ずおこなわれます。
重要事項説明をおこなう目的には、不動産購入をする買主の保護が含まれています。
不動産は大きな買い物であり、通常、一般の方は不動産取引を数多くは経験していません。
物件について理解している情報が不十分なことや、不動産取引や法的な知識に慣れていないことが一般的です。
そういった状況から、認識の違いや勘違いが生じて、買主が損害を受けるといった事態が生じないようにおこなわれるのが重要事項説明です。

重要事項説明の説明者とは？

重要事項説明は、必ず売買契約の前に、宅地建物取引士が説明者となって実施することが義務付けられています。
ちなみに、宅地建物取引士は、説明時に宅地建物取引士証を提示することが定められています。
宅地建物取引士の有資格者が対面で実施することによって、買主が正しい説明を受けられるように考慮されていることもポイントです。
また、重要事項説明とは買主保護の観点から設けられた手続きであるため、宅地建物取引業者は、買主に重要事項を分かりやすく伝えなければなりません。
その際、用いられる書類が、重要事項説明書です。
重要事項説明書とは、契約時の説明に必要な事項を書面にまとめたもので、

買主・売主へ原本が一部ずつ交付されるのが一般的です。

不動産仲介業者も保管が義務付けられていますので、

原本若しくは写しを不動産仲介業者が保管します。

内容に関しては、物件や契約の多岐にわたる事項が記載されています。

大きく分けて下記の内容となります。

・　不動産の表示

・　売主の表示と占有に関する事項

・　取引の対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

・　取引条件に関する事項

・　その他重要な事項

・　付属書類 

・　備考

そして、不動産を購入する買主は、その内容を理解し、納得してから契約のステップに進むことが肝心です。

購入不動産と契約条件を確認！重要事項説明のチェックポイント

不動産を購入するにあたって、買主が十分に内容を理解をしておきたいのが、重要事項説明です。
重要事項説明の内容とは、対象物件と契約条件の説明に大別できます。
ここでは、重要事項説明の項目で、チェックしておくべきポイントをご紹介します。

対象物件のチェックポイント

重要事項説明のなかで、対象物件について盛り込まれている内容は、物件の基礎的な情報をはじめ、法令上の制限やインフラの整備などです。
「物件」については、購入予定の物件の所在地や築年数、面積や構造、間取りなどが記載されています。
まずパンフレットに記載された情報と相違のある部分はないかをチェックしましょう。
抵当権が付いている不動産の場合は、抹消の時期を契約書に記載してもらうことも大切です。
「法令上の制限」は、建ぺい率や用途地域などの法令が定める制限についての重要事項になります。
マイホームのために不動産購入する場合、用途地域を確認し、住宅が建築できる区域内であるかや、周りに建築できるのはどのような建物かを把握しておくことがおすすめです。
あわせて、購入する土地に建築できる建物の高さや面積、建て替えに関連する制限なども注意して見ておきたいポイントです。
「土地と道路の関係」については、接道の状況や私道負担に関連する内容になります。
建物を建築するためには、敷地と道路が2m以上接しているかが重要なチェックポイントです。
敷地に接する道路幅が4m未満になっている場合は、セットバックが必要です。
敷地が、私道だけに接しているケースでは、建築するために道路位置指定を受ける必要があります。
「インフラの整備」とは、ガスや電気、水道の供給や排水についての説明です。
未整備のケースでは、誰がいつまでに整備をおこなうのか、費用負担の有無などがチェックポイントです。
公共の下水道を使用しない排水となる場合、下水の処理方法も確認しておきましょう。
また、「敷地や建物の状態」については、建物の構造や敷地の形状などが説明されます。
傾斜があるか、道路からどれくらいの高さか、排水施設の状態も確認するポイントです。
なお、購入する不動産が中古物件の場合は、買主に物件状況確認書や付帯設備表も渡されます。
これらの書類を確認して、建物の現状や、雨漏りがなかったかなどもチェックしましょう。
購入する不動産がマンションの場合、「共用部分」についての説明も含まれます。
管理費用や大規模修繕計画などは、確認しておきたい内容です。

契約条件のチェックポイント

契約条件の確認では、不動産の代金以外で支払う金銭や、契約の解除、保険加入などが主な内容です。
「代金以外で支払う金銭」とは契約時の手付金などを指しており、必要になるお金の目的や金額、手付金の保全措置があるかなどを確認しておきます。
「契約解除」については、手付解除や契約違反での解除、ローン特約での解除などの内容になります。
たとえば、契約違反での解除に関連するチェックポイントとしては、違約金の金額なども確認しておきましょう。
売主が引き渡しを期日までにおこなわない場合や、買主が代金を期日までに支払わない場合に、違約金が請求できるとするケースが多いです。
「供託や保険加入」は、供託所や瑕疵担責任の履行のための措置についての説明です。
構造部分に瑕疵が発見されたとき、供託金の還付や保険金を受け取れるようにしておくための措置を確認します。
ほかにも、重要事項説明には周辺の嫌悪施設の建築計画など、不動産購入する買主が知っておきたい情報が列記されるため、しっかりと内容確認しておくことが大切です。

安心できる不動産購入のために！重要事項説明の注意事項を解説

不動産購入する買主が重要事項説明を受ける際、内容の確認以外にも気を付けておきたい、大切な注意事項があります。

事前にコピーを入手して目を通す

不動産売買は専門性の高い取引となるため、重要事項説明にも、建築の専門用語や法律に関する言葉などが出てきます。
そのため、重要事項説明を受ける際、初見での理解が難しい場合があることが注意点です。
おすすめの対策は、説明のときに用いられる重要事項説明書のコピーを事前にもらい、読んでおく方法です。
細かいところにも目を通しておくと、重要事項説明を受ける当日は、不明点の質問もできます。
疑問点が解消されると安心でき、契約や購入もスムーズに進めやすくなるでしょう。

変更があったときの対処

重要事項説明書の内容に誤りなどがあった場合、そのままにしないことが注意事項です。
相手方と変更がある部分について話し合って、宅地建物取引業者に新しい重要事項説明書を作成してもらいましょう。
修正の方法も注意点で、修正テープを用いた訂正や訂正印などでの対応は、後から加筆されたものと見られる可能性もあるため適切ではありません。
不動産購入後のトラブルを防ぐためにも、新しく作成しなおすのが理想的です。

説明を受ける前に契約しない

重要事項説明は、売買契約の前におこなわれるよう定められおり、説明前に契約書にサインすることは気を付けたい注意事項です。
必ず説明を受けて、不動産購入することに納得をしてから売買契約にサインしましょう。

まとめ

重要事項説明は、買主が、契約前に物件や契約条件の重要事項を確認できる大切な場面となります。
不明点や変更すべき点などあれば、そのままにしないよう注意しましょう。
不動産購入する買主を保護する観点から設けられている手続きですので、専門用語なども分からないところなどあれば、遠慮なくご質問ください。