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住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちがお得?特徴と金利の決め方

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住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちがお得?特徴と金利の決め方

カテゴリ:購入の豆知識

住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちがお得?特徴と金利の決め方

これからマイホームの購入を考えている方にとって、住宅ローンの金利タイプを変動にするか固定にするかは大きな悩みどころでしょう。
どっちを選択するかで、完済までの利息額や総返済額が変わってくるため、それぞれの仕組みを理解しておく必要があります。
では、変動金利と固定金利どっちが自分に向いているのか、その特徴やどうやって金利が決めるのかを解説していきます。

住宅ローンでの変動金利の特徴

住宅ローンでの変動金利の特徴

変動金利とは、住宅ローンの返済期間中に適用されている金利が上昇または下落する可能性を持ち、その変動により月々の返済額が変わるものをいいます。
こう聞くと利用者としては、頻繁に金利が変わりそうで不安を感じますが、金利が変更される際は返済方式によりそれぞれのルールがあり、急に負担が増すリスクはありません。
返済方式としてまず挙げるのが元利均等返済で、これは元金と利息を合わせた月々の返済額が一定のものです。
基本的に金利は半年ごとに見直しされますが、元利均等返済の場合、最短で5年ごとの見直しとなる5年ルールがあり、金利が変わってもそれが反映されるのは5年に1度です。
もし金利が大幅に上昇した場合も、上昇の許容範囲が125%までとなる125%ルールが適用され返済額が大幅に上がる心配はありません。
一方の元金均等返済は、返済が進んでいくと月々の返済額が少なくなる特徴があり、これは元金の減少が元利均等返済よりも早いためで、総返済額を比べても少なくなります。
元金均等返済は借り入れ当初の返済負担が大きいため、審査基準も年収が高めの設定となっており、資金に余裕のある方に向いている返済方法です。
そして金利の反映は、市場の金利が変更されたタイミングで変わるため、5年ルールや125%ルールの適用外である点は理解しておきましょう。
どちらにせよ今の低金利時代での金利の低さは魅力で、かつては総返済額が借り入れ額の倍になるといわれていましたが、今では6~9%増えるほどです。
ただいくら金利が低くても、金利がいつあがるのかはわからないため、返済額が増えてしまうリスクを常にともなっていて、利用の際は慎重に決める必要があります。
このタイプの返済方法に向いているのは、まず短期間で返済ができる方で、理由としては返済期間が短いほど金利上昇のリスクは小さくなるためです。
もし金利が上昇しても、繰り上げ返済をしてリスクを回避できると考えている、資金に余裕のある方もこのタイプが向いています。
また借り入れ額が少ない方も変動金利向きで、金利が上昇しても元金が少ないため利息の変動リスクも小さいと考えられます。
他にも今の低金利がすぐに大きく上昇するとは見ておらず、返済期間中は今のレベルを維持すると考えている方も、この返済方法が向いているでしょう。

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住宅ローンが固定金利の場合の特徴

住宅ローンが固定金利の場合の特徴

固定金利とは、契約時に定められた金利が一定のもので、金融市場の動向に左右されず、契約満期までそれが適用されます。
固定金利には全期間固定型と固定期間選択型の2つのタイプがあり、原則的に途中で金利タイプの変更はできません。
全期間固定型は、借り入れ時に決められた金利が、完済まで変わらないタイプのもので、金利水準が一定のままのため、返済計画を立てやすくなります。
ただ変動金利型や固定期間選択型と比較して、金利は高めに設定されているケースが多く、総返済額は多くなります。
逆に市場金利が低くなった場合も、それが反映されず、金利低下の恩恵を受けにくいのがデメリットです。
全期間固定型に向いているのは、計画的な返済を考えている方の他にも将来的に教育費の支払いや車の購入を予定しているなど支出に変化がある方です。
また将来的に金利があがると思っている、金利に一喜一憂するのが煩わしいと考える方も、金利が全期間一定のこの返済方法が向いているでしょう。
固定期間選択型は、借り入れ当初に決められた金利が一定期間継続されるもので、借り入れ時にその期間を選択できます。
メリットとしては、まずその金利の固定期間の終了までは月々の返済額が一定である点で、ライフプランに合わせた返済計画が立てられます。
また全期間固定型よりも低い金利で借りられる点もメリットで、さらに固定期間終了時に繰り上げ一括返済をすれば利息の負担は大きく抑えられるでしょう。
デメリットは固定期間終了後に変動金利に変えても、5年ルールと125%ルールは適用されず、金利上昇のリスクを抱えます。
また、設定した期間であれば金利が一定ですが、その後に選んだ住宅ローンによって返済額が変わり、総返済額が確定しません。
この返済方法が向いているのは、これから子どもの教育費の負担が大きくなっていくと予想される方です。
たとえば中学生の子どもがいれば高校受験に備え塾通いをする費用、私立学校であれば入学金に学費、通学費など年間100万円超のお金が必要です。
そのため住宅ローンの返済額は子どもが大学卒業する目途がつくまで、あげたくないのが本音で、そういった方に便利な方法でしょう。
またカーローンなど他の返済と重なってしまう場合、その期間中だけ固定金利にするやり方もあります。

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住宅ローンの固定金利と変動金利はどうやって決まるのか

住宅ローンの固定金利と変動金利はどうやって決まるのか

金利が決まる流れは、まず金融機関が設定した基準金利から金利優遇幅と呼ばれる割引幅を差し引き、そこで実際の適用金利が決まり、これはどちらも同じです。
それを踏まえたうえで、固定金利はどうやって決まるのかといえば、基準となるのが長期金利で、その代表的なものが10年国債の利回りです。
国債は国が発行する債券を指し、主に投資家がそれを買い取り、一定の利子を得る仕組みとなっています。
そして、その償還期間が10年であれば10年国債、他にも2年・5年と短期のものから30年・40年と長期のものまでその種類は多様です。
そして利回りですが、これは市場の動向、つまり投資家の動きに大きく影響され、投資家は将来を見越した取引をおこない利を得ようとします。
そのため長期金利、つまり固定金利は今でなく長期的な視点で見た将来の予測に基づいて決まると考えて良いでしょう。
一方、変動金利はどうやって決まるのかといえば、短期プライムレートが基準となります。
プライムレートは、とくに業績がよい・財務状況が良いなど経営が高い水準で良好な状態の最優良企業を対象とした貸出金利です。
そのプライムレートのうち、1年以内の短期的な貸出金利が短期プライムレートで、略して短プラと呼びます。
短プラは、かつては各金融機関が公定歩合と連動させた金利に、信用リスク分の金利上乗せをして決めていました。
しかし、現在は公定歩合ではなく、譲渡性預金を中心とした市中金利と連動させて決めていて、これを新短期プライムレート、略して新短プラといいます。
このように住宅ローンの金利は10年国債の利回りや新短期プライムレートなどの金利と深く関係しています。
そのため住宅ローンを選ぶときは、将来的な市場の動向を正しく読んだうえでの判断が求められますが、実際それは予測できないものです。
最終的にはローンの利用者が常に変動する金利に対し、どこまで対応できるのか、その見極めが必要で、そこを自分なりの基準として判断してください。

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まとめ

変動金利は返済期間中に、金利の上下変動の可能性があるものをいい、上昇時は5%ルールなどの保護策が取られます。
固定金利には全期間固定金利型と固定金利選択型があり、返済期間中は金利が変わりません。
どっちを利用するにしても、利用者が変動する金利にどれくらいまで対処できるのか、それを見定める必要があります。


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