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住宅ローンの借り換えとは?借り換えの活用法とメリットも説明

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住宅ローンの借り換えとは?借り換えの活用法とメリットも説明

カテゴリ:購入の豆知識

住宅ローンの借り換えとは?借り換えの活用法とメリットも説明

マイホームを購入するときには、住宅ローンを利用するのが一般的です。
現在は金利が低く、バブル期などに高い金利で借りている場合には借り換えると恩恵を受けられる可能性が考えられます。
この記事では、住宅ローンの借り換えとは何か、借り換えの活用法とメリットなどもご説明します。
借り換えを検討されている方は参考にしてください。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは

マイホームを購入するときに借りた住宅ローンの金利が、家計を圧迫していないでしょうか。
ローンの金利が現在の利率よりも高いときには、利息の支払いを抑えるために借り換える方法があります。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、高い金利で組んでいた住宅ローンを低い金利で組み直すなど、現在のプランよりも有利な条件で新たにローンを借り直す取り組みです。
借り直すときには、新たに借り入れるお金を使って現在のローンの残債を一括返済するのが一般的です。

住宅ローンの種類

住宅ローンは変動金利型のほか固定期間選択型、全期間固定型の3種類から選択でき、変動金利型のほうが固定金利型よりも金利が低い傾向があります。
また、変動金利型における利率は20年近く2.5%程度の低水準が続いており、条件次第では1%未満の金利で借りられる状況です。
バブル期などに固定金利型を選択して高い金利で借りていた場合には、低い金利のローンを利用すると利息の支払額を抑えられます。
これまで利用しているローンが変動金利型でも、現在の金利のほうが低ければ借り換えによる効果が見込まれます。

必要になる費用

融資を受けるための事務的な手数料である融資手数料のほか、保証会社との保証契約に関する事務手数料も支払わなければなりません。
これまで利用しているローンを一括返済するのに伴って、返済手数料も発生します。
また、住宅ローン保証料のほか、抵当権抹消と抵当権を設定するための登録免許税や司法書士報酬、団体信用生命保険料などの諸費用も必要です。

償還期間を短くするケース

利息の支払いが減る効果を転用して、借り直すタイミングで返済期間を短くする事例もあります。
返済期間を短縮すると利息の支払いが減るとともに総返済額も減少しますが、毎月の返済額が増えるかもしれません。
返済期間の短縮は、経済的な負担の軽減と毎月の家計のバランスを見極めたうえで慎重に判断してください。

取り組めないケース

借り換えようと考えても、取り組めない可能性があるので注意しましょう。
借り直すのに伴って新たなローンを組むため、あらためて団体信用生命保険に申し込む必要があります。
健康状態が悪いときには、団体信用生命保険の審査が課題になります。
以前と健康状態が大きく変わっている方は、現在の体調が審査に影響しないか確認してください。
また、転職などで収入が減少していると返済比率をクリアできない可能性があるとともに、勤続年数が短くなっているため審査への影響が懸念されます。
起業して個人事業主や経営者になっている場合は、収入の安定性を不安視されるかもしれません。
なお、マイカーローンの滞納などによって信用情報機関に延滞情報が掲載されていると、新たな審査を通過するハードルが高くなります。

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住宅ローンに係る借り換えの活用法

住宅ローンに係る借り換えの活用法

借り換えは、金利差による効果が発揮されるよう借り直すタイミングを見極めるとともに、金利以外の効果も考えて活用を検討すると良いでしょう。

借り直すタイミング

ローンの金利が引き下げられるタイミングで借り換えると、金利差による恩恵を受けやすくなります。
これまでは低金利が続いていたので、高い金利のローンを低い金利のものに切り替えて利息の支払いを抑えられた経験を持つ方は少なくありません。
また、変動金利型は経済状況に応じて金利が上下するため、金利の上昇が予測されるタイミングで固定金利型に借り直すとリスクを抑えられる可能性があります。
金利が一定の全期間固定金利タイプは、経済状況が変化しても金利は据え置きです。
1999年以降、ゼロ金利政策を続けてきた日本銀行が金利の引き上げを公表しました。
住宅ローンへの影響は不透明ですが、変動金利型を利用している方は、金利を上げられてリスクを受けないよう固定金利型へ切り替えるタイミングを見極めてください。
なお、住宅ローンの返済が厳しいと感じているのであれば、金利が低いローンの確認をおすすめします。
何らかの事情で所得減が見込まれるときや起業する予定がある方は、新たなローンを組めないケースが考えられるため、そうなる前に効果が発生しないか試算してみましょう。

団体信用生命保険の見直し

住宅ローンを利用する際に加入した団体信用生命保険の保障内容が死亡と高度障害だけの場合には、新たな団信加入によって保障を充実できるかもしれません。
現在は、ガンと診断されると残債分の保険金を支払われるガン団信や、一定レベルの介護状態になった際に残債が保障される介護保障つきの団信などがあります。
保険の見直しを考えている場合には、新たなローンを組むタイミングで付加価値の高い団信を選ぶと効果的です。

費用がかかる点に注意

住宅ローンを借り換えるときには、新たに借り入れる金額の一部が手数料や諸経費として必要となります。
具体的には、融資手数料、保証会社との保証契約に関する事務手数料、一括返済に伴う返済手数料、住宅ローン保証料、抵当権抹消と抵当権を設定するための登録免許税、司法書士報酬、団体信用生命保険料などが含まれます。
これらの費用は、新たに借り入れる金額の平均的に約3%を占めることが一般的です。
利息の支払いを抑えられても、必要になる費用を差し引くとメリットが発生しないケースも考えられるので、注意してください。

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住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンを借り換えるメリット

金利が低い住宅ローンへ借り直して総支払額を抑えられたとしても、結果的にはメリットが発生しないケースがあるため慎重に判断しなければなりません。

返済額の減額

借り入れ金利を低くして利息負担を軽減できる点が、大きなメリットです。
月々の返済額を抑えられるとともに返済総額も減額でき、金利の低いローンに組み直す取り組みにはメリットしかないように感じる方もいるでしょう。
しかし、変動金利型へ切り替える場合には、今後の金利の動向に注意する必要があります。
ウクライナ情勢やイスラエル・パレスチナ問題などの世界情勢が日本の経済に影響を与えており、原油の高騰に伴い物価が上昇しています。
日本銀行が、20年以上も続けてきたゼロ金利政策を解除すると公表している点も大きな問題です。
この先、変動金利型の金利が、どこまで上昇するか見通すのは難しい情勢であり、これまで利用してきた固定金利型よりも高い金利になる可能性があります。
むしろ、変動金利型を利用している場合には、今後の金利上昇を見据えて今のうちに固定金利型へ換えたほうが得策かもしれません。
また、借り直すときには手数料と諸経費がかかるため、金利差によって発生する利息の減額と必要経費とを見比べる必要があります。
借り換える際には、返済額の効果だけで取り組むのではなく、長期的な予測をたてるなど慎重に判断しましょう。

借り換える際の注意点

借り換えによるメリットはローンの残高や残年数、金利差などによって異なるため、正確にシミュレーションして判断しなければなりません。
住宅ローン控除の対象期間中の場合、新たなローンを完済するまでの期間が10年未満になってしまうと、所得税における住宅ローン控除の控除対象外になるので注意が必要です。
また、新たなローンを借りるためには再審査を受けなければなりません。
健康状態に問題があると新たに団信へ加入するのが難しく、収入が減った場合や転職や起業したケースも審査に影響を及ぼします。
審査を通過しなければ、新たなローンを組めない点にも注意しなければなりません。

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まとめ

利用している住宅ローンの金利が高い場合には、金利が低いものへ借り直すと利息の支払い額を抑えられます。
ただし、手数料や諸経費がかかる点に注意が必要です。
なお、変動金利型を選択するときは今後の金利の動向を見極める必要があり、国内の情勢が流動的なので慎重に判断してください。


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