中古マンションの購入する方はチェック！価格の推移や築年数の限界は？

不動産の価格や価値を左右する要素は、築年数だけではありません。
立地や状態、需要の有無やそのときの社会情勢など、さまざまなものが絡み合って価格や価値が決まります。
では、中古マンションの場合、価格はどのように推移していくのでしょうか。
今回は中古マンションにおける築年数に応じた価格推移や、築年数の限界、購入時の注意点について解説します。
マイホームの購入をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

中古マンションの築年数に応じた購入時の価格推移

まずは、中古マンションの築年数に応じた価格推移について解説します。

築年数と価格の関係性

中古マンションや一戸建てなどの建物は、築年数に応じて価格が下がるのが一般的です。
経年劣化にともない設備や内装が古くなっていくので、価値も下落します。
ただし、メンテナンス状況や地価の状況によっては、価格が高くなったり低くなったりするでしょう。
需要が高くなれば新築の購入時より価値が上がり、相場より高くなるケースもあります。

横ばいになるタイミングは？

中古マンションの価値が横ばいになり、価格が落ち着くのは築20年とされています。
東日本不動産流通機構が公表している、築年数による首都圏の不動産流通市場のグラフ（令和2年度）を見ると、新築後がもっとも価値が下がっていることがわかりました。
そのあとは少しずつ価格が下がり、築20年を超えたあたりから横ばいとなっています。
人気のエリアや住みたい街ランキングに入っている中古マンションは、築20年を過ぎていなくても価格は下がりにくくなるでしょう。
一方で、地方や人気のないエリアにある場合、築浅であっても価格が急激に下がることがあります。

購入すべき買い時はいつ？

中古マンションの購入で買い時となるのは、築20年程度となります。
新築の物件よりも価格は下がっていますが、購入後の価値の下落が少なく、資産価値が高いです。
先述のとおり、マンションは築20年程度で下落スピードが緩やかになり、価格の横ばいになる傾向にあります。
また、築20年程度であれば、寿命を判断することも可能です。
不動産の価値はメンテナンス状況によっても左右されるため、リフォームや修繕の有無を確認でき、ある程度の価値を把握できます。
新築や築浅の場合、メンテナンス状況を判断するための材料が不足するのがデメリットです。
新築や築浅であっても、メンテナンス状況の悪い中古マンションを購入すると、あとになって後悔する可能性があるでしょう。

築30年～40年が経過している場合は？

築30年～40年が経過した中古マンションは、築20年よりも価格が安いのが魅力です。
どのようなメンテナンスがおこなわれているのかも判断しやすいので、購入後のリスクも軽減できます。
予算や購入の目的などを考慮したうえで、築年数を絞るのも一つの方法です。

▼この記事も読まれています
注文住宅の特徴とは？購入のメリット・デメリットもご紹介

中古マンション購入時における築年数の限界

続いて、中古マンション購入時における築年数の限界について解説します。

限界はあるのか？

鉄骨鉄筋コンクリート造や、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は、47年となります。
購入を検討している中古マンションの構造が上記に当てはまる場合「築20年を経過しているなら27年しか住めなくなるの？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、実際の中古マンションの寿命は47年が限界ではありません。
耐用年数とは、減価償却の際に使用されるものであり、建物の寿命の限界を示す数字ではないためです。
マンションの場合、管理やメンテナンスがきちんと実施されていれば、100年は住めるといわれています。
長持ちしそうな物件を選べば、購入後も長く安心して住むことができるでしょう。

限界マンションとは？

中古マンションを探していると、限界マンションという言葉を耳にすることがあるかもしれません。
限界マンションとは、維持管理がおこないにくく、限界を超えている中古マンションのことです。
先述のとおり、建物の設備や内装は、経年劣化により破損したり傷んだりしていきます。
適切な維持管理をおこなわなければ、破損や劣化がそのままの状態となり、価値が下がってしまうでしょう。
そのような状況になってしまうと、入居者が住みにくさを感じ、次々と引っ越しをしてしまうという事態になりかねません。
入居者が減れば、そのぶん空き室が増え、管理費や修繕費が集められなくなります。
限界マンションを購入しないよう、下記のポイントをチェックし、見極めることが重要です。

●空き室がどのくらいあるか
●メンテナンス状況はどうか
●耐震基準など

空き室が多い場合、思うように修繕積立金が集まらず、適切な維持管理がおこなわれない可能性があります。
維持管理がおこなわれないと、価値が下がり、将来賃貸に出したり売却したりといったことが難しくなるので注意が必要です。
また、メンテナンス状況とともに、耐震基準もチェックしておきます。
昭和56年6月1日以降に建築された建物は、新耐震基準が適用されているので、安心して住み続けることが可能です。

▼この記事も読まれています
不動産購入時の重要事項説明！チェックポイントや注意事項を解説

築年数が経過した中古マンションを購入するときの注意点

最後に、築年数が経過した中古マンションを購入するときの、注意点について解説します。

注意点1：住宅ローンの返済期間

注意点として知っておきたいのが、まず住宅ローンの返済期間です。
住宅ローンを利用する場合、お金を貸す側である金融機関は、対象の不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、購入する不動産を担保にする権利です。
万が一、返済が不可となったとき、担保にしている土地や建物を売って、貸したお金の回収を試みます。
そのため、担保価値が低い不動産は、返済期間が短くなる可能性が高いです。
耐用年数から、現在の築年数を差し引いた期間となることもあるでしょう。
通常は35年ローンで借り入れするケースが多いため、不利になる可能性があることが注意点です。

注意点2：借り入れできる金額

借り入れできる金額も、注意点の一つです。
先述のとおり、担保価値が低いと判断された場合、希望金額を借りられない可能市があります。
リフォームやリノベーションを検討している場合、その費用も住宅ローンに組み込むケースも多いです。
減額されてしまった場合は、不足分を自己資金で補う必要があるので、資金計画をしっかり立てる必要があるでしょう。

注意点3：住宅ローン控除が利用できないことがある

注意点として、住宅ローン控除が利用できないことがある点にも気を付けておきます。
適用を受けるためには、昭和57年以降に建築された建物、もしくは新耐震基準に適合した建物である必要があるためです。
住宅ローン控除は税金の負担を大きく軽減するものなので、購入前に利用できるか否かを確認することをおすすめします。

注意点4：修繕積立金が高くなる可能性がある

空き室が目立っていたり、築年数が古かったりする場合、修繕積立金が高くなる傾向にあります。
ランニングコストが負担とならないよう、修繕積立金がいくらなのかを調べておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
リノベーションと新築はどちらがおすすめ？メリット・デメリットをご紹介

まとめ

中古マンションや一戸建てなどの建物は、築年数に応じて価格が下がるのが一般的ですが、メンテナンス状況や需要の有無などによって購入時の価値や価格が異なります。
買い時は築20年程度の物件で、メンテナンス状況や適用されている耐震基準によっては、長く安心して住み続けることが可能です。
住宅ローンの返済期間が通常より短くなったり、住宅ローン控除が利用できなくなったりする可能性があることが注意点となります。