土地の固定資産税を軽減したい方向け！計算方法や軽減方法を解説

土地を所有していると、毎年、「固定資産税」や場合によっては「都市計画税」がかかります。
このような税金の額は、所有する土地が大きければ大きいほど、高くなるのでしょうか？
土地を所有している方であれば、支払わなければならない固定資産税の計算方法や節税の方法などが気になることでしょう。
そこで今回は、固定資産税とはなにか、固定資産税の計算方法や固定資産税を軽減する方法について解説します。

固定資産税とはなにか？

土地を所有していると、毎年かかるのが「固定資産税」です。
では、固定資産税とはどのようなもので、誰がどのように決めているのでしょうか？

固定資産税とは？

固定資産税とは、地方税の一種で、所有する固定資産に対して課せられる税金のことで、地方自治体の主要な税となっています。
土地・家屋など、ほぼ全ての不動産が固定資産となるほか、事業用として使われる機械や機器類のうち、減価償却されるものも固定資産です。
固定資産の種類としては、「土地」「家屋」「償却資産」があります。
「土地」には、田んぼ、畑、住宅地、、山林、牧場、原野などの土地が含まれます。
「家屋」には、住宅のほか、お店や工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物があります。
さらに、「償却資産」には、会社等が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機や船、車両や備品などがあります。

誰にどうやって課税される？

固定資産税の額は、市区町村が決めることになっています（東京都23区内は都が課税）。
市区町村が、それぞれの土地の「評価額」を決め、これを基礎にして税額が決まります。
この固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対し、1年分の税金が課税されます。
所有者は、市区町村から毎年4～6月頃に送付される納税通知書や、納付サイトで納めるべき税金の額を知ることが可能です。
この税金の額を、一括または年4回（6月、9月、12月、翌年2月）に分けて納付します。
上記の固定資産税にくわえて、都市計画区域では都市計画税（「課税標準額」×0.3％）も算出し、あわせて支払います。

固定資産税は誰がどのように決める？

先述したように、固定資産税の額は市町村が決めます。
市町村は、資産の「評価額」に基づいて固定資産税の計算をしています。
この「評価額」というのは、固定資産の価値を表したものであり、固定資産税の金銭基準となります。
土地や家屋の評価額は、3年ごとにおこなわれる固定資産評価によって決定されます。
この固定資産評価をもとに算出された評価額に、各自治体が定めた配当を乗じて計算され、固定資産税が決定します。

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固定資産税の計算方法

固定資産税の税額は、土地、家屋、償却資産それぞれの資産価値に応じて算出されます。
先述したように、固定資産税は各市町村のが一つ一つの固定資産を評価し、算出します。
固定資産税の税額＝課税標準額×標準税率（1.4％）
固定資産税の税額は上記の計算方法により、算出が可能で、以下で具体的に解説していきます。

固定資産税評価額を調べる

また、先述したように、固定資産の評価額が固定資産税に大きく影響します。
この固定資産の評価額は、「固定資産税評価額＝時価の70％前後」で考えることが可能です。
実際に、固定資産税評価額を調べるには、以下の方法があります。

●納税通知書にある「課税明細書」で確認する
●役場で「固定資産税評価証明書」を取得する
●「固定資産税路線価」から固定資産税評価額を概算する（固定資産税評価額≒固定資産税路線価×面積）

仮に、1,000万円前後で売買される土地なら、固定資産税評価額は700万円程度が目安になります。

課税標準額を計算する

固定資産税の評価額を基礎にして、税金の軽減を考慮したものが、「課税標準額」です。
この「課税標準額」は、用地や広さによって異なります。
たとえば、住宅が建っている土地であれば、1戸あたり200平米までの部分（小規模住宅用地）は「課税標準額＝評価額×1/6」となります。
1戸あたり200平米を超える部分（一般住宅用地）であれば、「課税標準額＝評価額×1/3」です。
また、住宅の建っていない土地（農地以外）では、「課税標準額＝固定資産税評価額×0.7」で計算できます。
ただし、市町村によっては、軽減内容が異なる場合があるため、必ず確認しましょう。
たとえば、固定資産税評価額が600万円の一般住宅用地であれば、課税標準額は「600万×1/3＝200万円」となります。

課税標準額×税率を計算する

最後に、課税標準額×税率を計算します。
基本的な税率は、固定資産税1.4％であり、都市計画税がかかる地域では0.3％となっています。
これにより、「固定資産税の税額＝課税標準額×標準税率（1.4％）」が計算できるのです。
先述した、固定資産税評価額が600万円の一般住宅用地で、課税標準額が200万であれば、固定資産税は「200万円×1.4％＝28,000円」で計算できます。
ただし、税率は市区町村が決めるもので、都市計画税が0.25％といったケースがもあるので、各市町村のホームページなどでご確認ください。

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土地の固定資産税を軽減する方法とは？

ここまでは、固定資産税の計算方法についてお伝えしてきました。
では、土地の固定資産税が、所有者の負担にならないために、どのような方法であれば軽減できるのでしょうか？

住宅用地の特例の利用

先述したように、住宅が建っている土地の場合、1戸あたり200平米以下を小規模住宅用地、200平方メートルを超える部分について一般住宅用地と定めます。
固定資産税評価額が、小規模住宅用地では6分の1に、一般住宅用地は3分の1に軽減されるため、固定資産税の節税が可能です。
また、住宅用地のうち2024年3月31日までに新築された住宅には、「新築住宅の特例」が適応されます。
「新築住宅の特例」というのは、固定資産税を2分の1に軽減できるもので、節税効果が高くなります。

土地を分筆する

分筆とは、土地を筆ごとに分けて登記登録することをいい、固定資産税の節税効果があります。
通常は所有している土地を1筆として登録します。
大きな土地を分筆して200㎡以下にすることで、前述した「住宅用地の特例」を利用し、固定資産税を1/6に軽減すること可能です。
また、分筆により小さな区画を複数置いた場合、評価額が個別に見積りされることになります。
これによって、大きな土地ならではの価値が失われ、全体としての評価額が下がる可能性があるため、節税につながります。

長期優良住宅にする

住宅が建っている土地の場合、長期優良住宅として認定されるように、一定の条件を満たしたリフォームを実施することで、節税が可能です。
長期優良住宅として認められるには、以下のような条件があります。

●長期で使用するための設備、構造がある
●居住をする環境などへ配慮がされている
●住戸の面積が一定以上を満たしている
●自然災害への配慮がされている

このような条件をみたすことで、翌年の固定資産税が3分の2まで軽減されます。
また、工事完了から3か月以内に、建物が所在する市区町村に書類や写しを提出する必要があります。

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まとめ

固定資産税は、土地・家屋・償却資産などの固定資産に対して課される地方税で、毎年1月1日時点の所有者に割り当てられます。
また、市区町村（東京23区内は都）が3年ごとにおこなう固定資産評価に基づいて評価額を決定し、それにより税額が算出されます。
さらに、固定資産税の税額は、土地・家屋・償却資産それぞれの評価額をベースに、「固定資産税の税額＝課税標準額×標準税率（1.4％）」で計算が可能です。
「課税標準額」は、固定資産税の評価額を基礎にして、税金の軽減が考慮されて決定します。
ほかにも、土地の固定資産税を軽減する方法には、住宅用地の特例の利用、土地の分筆、そして長期優良住宅の認定取得などがあります。
小規模住宅用地では評価額の6分の1に、分筆による評価額の調整や長期優良住宅認定では評価額を3分の2に軽減できるなど、税負担を大幅に軽減することが可能です。