公務員は住宅ローン審査に有利？審査落ちのケースや共済住宅ローンを解説

住宅ローンの審査において、安定した収入が重要視されることは広く知られています。
とくに公務員の方々は、その職業の特性から審査で有利な立場にあることが少なくありません。
今回は、公務員の方々が住宅ローン審査で優遇される理由や審査に落ちるケース、共済住宅ローンのメリット・デメリットについて解説します。

公務員が住宅ローン審査で優遇される理由とは？

一般的に、公務員の方々は民間企業にお勤めの方と比較して、融資審査に通りやすい傾向にあります。
金融機関が公務員の方々に対して、返済能力が高いと判断しているためです。
公務員が住宅ローン審査で優遇される具体的な理由は、以下の3つです。

①雇用の安定性

公務員の最大の強みは、雇用の安定性にあります。
民間企業と異なり、国や地方自治体が雇用主であるため、倒産のリスクがほぼありません。
また、特別な事情がない限り、定年まで職が保証されているため、長期的な返済計画を立てやすいという利点があります。
また、公務員の福利厚生制度は充実しており、病気やケガ、育児や介護などの理由で休職になった場合でも、手厚いサポート体制が整っています。
そのため、一時的に働けない状況になっても、失職のリスクが低いです。
さらに、公務員の休暇制度は、民間企業と比較して、休暇を取得しやすい環境にあります。
個人の事情に合わせて働き方を調整しやすく、長期的な勤務継続が可能です。

②安定収入

住宅ローンの審査において、収入の安定性は重要な要素です。
公務員の方々が審査で優遇される大きな理由の1つに、収入の安定性が挙げられます。
公務員の給与体系は、民間企業と比較して、景気変動の影響を受けにくい構造です。
そのため、社会の経済情勢が変化しても、収入が大きく変動するリスクが低いです。
また、公務員のボーナスは、民間企業ほど景気の影響を受けません。
経済状況によって多少の変動はあり得ますが、全額カットや大幅な減額のリスクは低いです。
このように、収入の安定性が、住宅ローンの長期的な返済計画を立てるうえで大きな強みとなります。

③退職金

住宅ローンの返済計画を立てる際、退職金の存在は大きな安心材料となります。
とくに公務員の方々にとって、退職金は住宅ローン審査において、有利に働く重要な要素の1つです。
民間企業では、経営状況により退職金が減額されたり、最悪の場合支給されないリスクがありますが、公務員の場合はそのような心配はほとんどありません。
公務員の退職金は、役職や勤続年数によって異なりますが、平均して2,000万円以上です。
そのため、定年退職時に退職金で一括返済をおこなうことを視野に入れた計画を立てることも可能です。

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公務員でも住宅ローン審査に落ちるケースとは？

公務員の方が住宅ローンを申し込む際には、他の職業に比べて審査での優遇が期待されます。
ただし、必ずしも審査を通過するとは限りません。
審査は収入のみならず、以下のような複数の要因に基づいておこなわれるため、注意が必要です。

①滞納歴の有無

住宅ローンの審査では、個人の信用情報が重要視されます。
クレジットカード、キャッシング、スマートフォンの分割支払いなどで過去に支払いを滞納した記録がある場合、信用情報に悪影響を及ぼす可能性があります。
このような情報は、いわゆるブラックリストに記載されることもあり、完済後も5から10年程度は情報が残り続けることが一般的です。

②他のローンの返済状況

たとえ滞納歴がない場合でも、他のローンを返済中であることが住宅ローンの審査に不利に働くことがあります。
とくに未完済のローンが存在する場合、その返済負担が住宅ローンの返済能力に影響を及ぼすため、審査の際には不利になります。
たとえば、奨学金が残っている場合には、返済バランスを改善すると住宅ローンの審査通過率を高めることが可能です。

③健康面

公務員の方が住宅ローンを申し込む際の注意点として、健康状態も挙げられます。
住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件となっていることが多いです。
健康面での問題がある場合、団信への加入が難しくなり、住宅ローンの審査にも通らない可能性が生じます。
健康面に不安がある場合は、引受基準緩和型の団信の利用や、団信への加入が不要な「フラット35」の利用を検討することが望ましいです。
健康状態に起因する住宅ローン審査の落ちるリスクを軽減するため、これらの代替案を事前に調べ、適切なローンプランを選択することが重要です。

④物件の状態

住宅ローンでは、購入予定の物件が担保として使用されるため、物件に何らかの問題がある場合、ローンの審査を通過することが困難になることがあります。
具体的には、物件が建築基準法に違反している場合や、登記内容に不備がある場合（増改築部分が登記されていないなど）には、住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。
とくに中古住宅は、これらの問題が起こりやすいため、事前に詳細な物件調査をおこない、問題のない物件選びを心がけることが重要です。

⑤借り入れ額が大きい

公務員であっても、返済負担率が高すぎる場合には住宅ローンの審査を通過することが難しくなります。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合を指します。
たとえば、年収が600万円の方が年間に150万円（月額12.5万円）の返済をおこなう場合、返済負担率は25%です。
金融機関では、返済負担率の上限を30%から40%に設定しているところが多いです。
そのため、返済負担率が40%を超える場合には、審査に通らないリスクが高まります。

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公務員が利用可能な共済住宅ローンのメリット・デメリット

公務員の方々は「共済住宅ローン」が利用できます。
共済住宅ローンのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

一般的な民間ローンでは不動産に抵当権を設定する必要がありますが、共済住宅ローンでは不要となる点がメリットです。
退職金が事実上の担保として機能するため、物理的な差し押さえのリスクがありません。
また、連帯保証人の設定や保証料の支払いが免除されるため、購入初期費用を抑えることができ、経済的な負担が軽減されます。
民間のローンよりも審査が通りやすい傾向にある点もメリットです。
審査での不安が少なく、計画的に住宅購入を進めることが可能です。
災害に見舞われた際には、追加の融資を受けやすい制度が整っており、万が一の状況にも柔軟に対応できる安心感もあります。

デメリット

共済住宅ローンの審査基準は民間のローンと異なります。
退職金が担保となるため、勤続年数によって貸付限度額が上下する点がデメリットです。
公務員の退職金は勤続年数が長いほど上がるため、勤続年数が短い場合は、貸付限度額も低くなります。
また、共済住宅ローンの金利は、民間のローンに比べて高い傾向にある点もデメリットです。
さらに、共済住宅ローンは、民間のローンとは異なり、申請提出に月単位の締め切りが設定されています。
そのため、希望通りの物件が見つかった際に、すぐに融資を受けることが難しい場合があります。

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まとめ

公務員は、安定的な雇用と年収が見込まれるため、住宅ローンの審査で優遇されます。
しかし、滞納歴や健康面の不安、年収に対して借り入れ額が大きい場合は、審査に落ちるケースもあります。
共済住宅ローンであれば、抵当権や連帯保証人が不要で審査に通りやすいため、ぜひご検討ください。